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 摘要:设计管理贯穿于房地产开发过程中,有效设计管理,能够规避开发缺陷与失误,提高资源配置效率,创造可观的经济效益。基于此,文章将设计管理作为主要研究内容,重点阐述其在房地产开发过程中的重要性。

关键词:设计管理;房地产开发;重要性

在房地产开发过程中,为更好地整合各建设目标,要不断增强设计管理力度,进一步推动规划工作的开展。由此可见,深入研究并分析设计管理在房地产开发过程中的重要性具有一定的现实意义。

1房地产开发的过程中进行设计管理的意义

设计工作是设计企业接受开发企业委托,为其设计与目标客户需求相适应且满足企业利润目标的产品,技术性较强,贯穿于整个开发过程中。设计管理工作与项目的主管部门、开发企业及设计方存在紧密联系,所以要综合考虑多层次、多方面的需求,确保规划的科学性与详细性。针对开发企业而言,设计管理并不仅仅只是内部管理,仍要在内部管理中合理纳入外部协作单位与主管部门沟通协调的内容。充分利用合理化管理措施,对目标机制加以整合,以实现不同体系间的配合,构建平衡发展格局,进一步推动房地产开发工作的开展。

2房地产开发中设计管理工作的现状分析

2.1开发企业没有形成有效的设计管理体系。

1)设计管理工作人员专业水平低。通常情况下,开发企业与设计企业的设计管理工作不同。作为开发企业的设计管理人员,需积极参与到整合企业内外部资源、定位市场产品过程中,对设计工作的质量、成本管控与进度平衡能力过于关注,更强调设计管理人员的管理能力。现阶段,大部分开发企业的设计管理人员招聘自设计院,虽然具备较强的技术水平,但并不具备管理经验,难以对产品特点与卖点进行精准定位,也未系统掌握设计管理重点,督促协调能力缺失,直接影响了管理的效果[1]。

2)不了解行政审批规则。房地产开发项目的施工图纸与设计方案需经政府多部门审查与批准,但仍存在部分设计人员不能正确认知施工图纸与方案技术管理规则,且理解缺乏全面性。另外,也有很多企业受利益驱使,会在设计过程中随意更改设计要求,导致报规与报建因难以通过行政审批而多次修改,不利于后期设计工作的开展。

3)设计管控机制缺失。房地产实际开发期间,初期阶段也被称作价值创造的阶段,只有保证设计管理机制与流程的科学合理性,才能够实现项目工程的正常开展,更好地创造企业的经济与社会效益。在项目开发中,有部分开发企业的管理人员高度重视成本管理,且制订了相应的管理制度,能够深入认知设计工作对于成本的影响,然而,设计管控与管理模式相对落后,始终不具备健全的管理、控制机制,对项目开发效果产生不利影响。

2.2设计团队技术更新和管理欠缺。

1)设计技术规范更新速度快。政府部门为不断增强城市品质,会频繁调整城市规划管理技术与规范;同时,为了对生态环境进行全面保护,加大了推广新技术、新工艺和新材料的力度。但设计工作人员并未深入了解规范变化,导致设计工作的质量与水平受限,经常出现错误或者漏洞,难以满足技术审查、行政审批要求。在多次修改的情况下,工期明显延长,不利于房地产项目的开发。

2)设计单位内部管理有待完善。目前,设计单位针对甲方委托的项目,并未结合项目实际状况选择设计主创人员,且专业的搭配缺乏合理性。即便房地产项目设计负责人员专业能力较强,但却缺乏统筹协调的能力,难以确保各专业设计工作的顺利开展,与甲方项目进度计划脱节。

3)设计主创人员未深入了解甲方产品定位,也没有开展现场勘察工作,难以系统掌握项目基础资料与环境状况,与实际情况严重脱离。另外,在设计期间,未对施工方案的经济性与合理性做出综合分析,成本意识缺失,忽视后期的服务工作,未对设计变更的问题加以处理,使房地产开发项目的施工进度受到影响。

3房地产开发中设计管理的重要性

3.1投资决策方面。房地产开发的投资决策过程中,企业需分析目标地块的经济效益,根据土地出让的条件与地块地形、环境等制订方案,提出具有可行性的产品组合规划方案。同时,提供必要的技术指标,使投资部门在测算经济效益与拿地价的时获取必要的参考依据。在投资决策期间,方案的设计重点应集中在接受调研部门市场调研并确定产品定位的目标地块价值实现方面,尽可能充分利用土地资源。在成功论证方案后,开发企业就会将方案启动并开展报批工作,一旦投资决策期间的设计工作有偏差,必然会对企业经济效益的获取带来直接影响。

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