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 [摘要]针对房地产成本控制和管理相关内容,做了简单的论述,提出了成本管控的策略,共享给行业人员参考。首先,举例分析了房地产成本的组成。其次,论述了当前房地产成本管控存在的问题。最后,提出了房地产成本管控策略。对于房地产开发商来言,做好成本的把控研究,提出有效的管控方法,保证自身的效益,有着重要的意义。

[关键词]房地产;成本控制;成本组成;土地费用

现阶段,我国经济发展呈现新特点,体现在产业结构和技术创新方面。其中,产业结构呈现出趋于合理化特点,产业的发展已经不再是以牺牲资源环境为代价,房地产企业要转变开发理念,积极应对产业结构调整带来的挑战。在技术创新方面,必须要积极投入,不断创新,增强自身的核心竞争力。

1房地产成本的组成

依据核算进行划分,房地产成本包括开发直接费用、开发间接费,或者为开发成本以及开发费用。其中,开发成本的组成,包括土地开发费用和前期工程费用等。开发费用的组成,包括管理费用和财务费用等。实例分析:X开发商手中的一个工程项目,总建筑面积约为157349m2,包括住宅工程和商铺以及会所,面积分别为135049m2、5300m2、17000m2。开发的住宅全部销售;商铺全部用于出租;会所自主经营。此开发项目总计投资70794万元,含有70644万元的开发建设投资。开发建设投资主要包括开发产品成本以及自营固定资产,分别为65644万元和5000万元。开发的会所投入运营时,需要投入150万元。项目结束后一次性收回,即38年后。若项目只有租赁部分,没有自营部分,则投资额为65644万元。对房地产开发项目的成本费用构成进行细化,具体如下:①土地费用。在估算时,涉及到土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、土地转让费等。②前期工程费用。③基础设施建设费用。④建筑安装工程费用等。

2新形势下房地产成本控制与管理问题分析

2.1成本控制方法不合理。对于房地产企业来说,实行内部控制,要制定完善的成本控制方案。比如从影响项目开发成与败的因素考虑,项目开发前必须做好开发项目的全面考察。若盲目投资,极易出现各类问题,比如开发的项目不符合区域居民消费水平,影响将来产品的销售,进而使得企业经营失败。在新形势下,房地产行业发展,逐渐朝向明细化和流程化。因此为实现成本的有效把控,要结合区域实际,制定合理的开发方案,将成本控制在合理范围内,进而实现效益最大化。

2.2缺乏成本控制意识。财务管理部门作为房地产企业开发资金控制和防范开发风险的部门,发挥着重要的作用。编制的财务报告,是企业业务运营和发展的重要依据,为开发成本的控制,提供相应的依据。不过从当前企业实际来说,生成的财务报告具有延后性,使得编制的成本方案脱离实际,增加了投资成本,给企业造成了很大的损失。总的来说,财务人员要具有较强的成本控制意识,做好财务报告质量的把控,保证成本控制方案编制的质量。

2.3成本控制机制不完善。对于房地产企业来说,完善内部组织机构,对提高工作效率,有着积极的作用。企业要结合自身实际情况,组建审计机构和执行机构等,增强机构之间的联系,加强彼此之间的合作,促使成本控制目标的高效完成。在具体实践中,发挥审计机构的作用,将审计工作和房地产项目开发全过程相互结合,实现对成本控制的全面把控。然而多数企业的成本控制机制不够完善,没有结合实际,进而无法发挥成本控制的作用[1]。

3新形势下房地产成本控制与管理策略

3.1确定科目合理分项。对于房地产企业来说,为强化成本的控制,要从分项环节入手,做好严格的把控。通过合理划分成本项目,明确项目的成本结构,进而做好细致分析,采取有效的成本控制措施。按照会计制度规定,开发成本为一级成本核算科目,企业要从自身的实际出发,按照管理要求,选择成本项,并且要全面落实明细核算。需注意的是,确定成本项目的环节,要控制成本项目的数量,对发生次数很少或者单笔费用,要最大程度上进行合并。比如,配套的费用开支,通过设置配套费用科目进行核算。对某些金额很大,并且持续发生的费用,要通过设置独立的科目进行核算,比如土地费用。若为发包合同,必须要依据合同内容,进行明细核算,进而掌握工程进度和工程款支付情况,为后期决算工作提供相应的依据。

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